Gli elementi caratterizzanti degli Accordi Territoriali
Gli Accordi Territoriali nella Regione Liguria
Le principali fonti normative, come detto nel paragrafo precedente, sono le seguenti.
- Legge 1998 n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
- DM 30 dicembre 2002 Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti - Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.
In attuazione della L. 1998, n. 431 e del decreto 30 dicembre 2002 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, tra le Organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, di concerto con le Istituzioni interessate, possono essere quindi sottoscritti Accordi Territoriali, mediante i quali possono essere disciplinate alcune caratteristiche dei contratti di locazione, tra le quali l’importo del canone, la durata e la suddivisione delle spese condominiali tra il conduttore ed il locatore.
Sono stati rilevati in Liguria Accordi Territoriali per i Comuni di:
- Genova, Rapallo e Chiavari (provincia di Genova) , oltre a tutti comuni confinanti con il capoluogo di Regione: Arenzano, Sassello (SV), Tiglieto, Masone, Mele, Ceranesi, Campomorone, Mignanego, Serra Riccò, Sant’Olcese, Montoggio, Davagna, Bargagli, Bogliasco, Pieve Ligure, Sori ed il comune di Bosio, in provincia di Alessandria;
- Imperia, Sanremo, Taggia e Ventimiglia (provincia di Imperia);
- La Spezia, Arcola, Santo Stefano di Magra e Ortonovo (provincia della Spezia);
- Savona, Albenga e Taggia (provincia di Savona).
Si segnala il ruolo svolto, nell’ambito dell’applicazione dei contratti a canone concordato, dalle Agenzie per la Casa, istituite con D.G.R. 333 del 27 marzo 2009, poi integralmente sostituito con D.G.R. n. 1607 del 21 dicembre 2012, pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Liguria n. 3 del 16 gennaio 2013, parte seconda.
Tali Agenzie, in base alle “Linee di indirizzo per la costituzione delle Agenzie Sociali per la casa in Liguria", sono strumenti da porre in affiancamento alle tradizionali e istituzionali funzioni esistenti volte a ridurre l'emergenza abitativa.
I servizi svolti dall'Agenzia Sociale per la casa riguardano l'intermediazione per agevolare l'accesso alle locazioni abitative, il recupero e l'acquisto della prima casa sia da parte di cittadini italiani che da parte di cittadini stranieri immigrati legittimamente e stabilmente residenti che si trovino in situazione di "disagio abitativo" tramite il reperimento-offerta di alloggi privati.
L'Agenzia ha il compito di reperire alloggi sul mercato privato disponibili per la locazione e, contestualmente, di reperire nuclei familiari appartenenti alle fasce reddituali medio-basse che necessitano di alloggi in locazione.
L’Agenzia si pone, pertanto, quale intermediaria ed incrementa gli strumenti di garanzia a tutela del pagamento del canone di locazione ai proprietari ed il rispetto degli accordi contrattuali.
L'Agenzia Sociale per la casa è promossa dall'Amministrazione comunale o da più Amministrazioni tra loro consorziate e opera negli ambiti territoriali che comprendono i Comuni caratterizzati da alta problematicità abitativa e i Comuni costieri. Sono stati individuati 6 ambiti territoriali di operatività delle Agenzie (La Spezia, Genova, Savona, Imperia, Albenga e Chiavari).
Sono stati inoltre definiti i requisiti degli aspiranti conduttori che si rivolgono all'Agenzia, i requisiti minimi degli alloggi e l'importo massimo del canone di locazione.
Fino ad oggi le Agenzie Sociali per la casa sono state costituite in 3 ambiti di operatività (La Spezia, Genova , Savona) e sono in fase di costituzione, ai sensi della D.G.R. 1607/2012, negli ambiti di Albenga e Chiavari.
Nell’allegato a tale D.G.R. è previsto che l’Agenzia, oltre alla principale funzione di intermediazione, possa anche individuare il conduttore mediante contratto di mandato con rappresentanza , oppure in qualità di conduttore di un contratto di locazione ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1 comma 3 della L. 431/1998, per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Analisi e comparazione
La struttura degli Accordi Territoriali verte essenzialmente sulla definizione di tre parametri:
- Perimetrazione delle fasce territoriali omogenee;
- Range di variazione del canone unitario;
- Determinazione delle superficie per il calcolo del canone mensile.
Questi 3 elementi vengono affrontati in maniera differente a livello di provincia (ed in modo sostanzialmente omogeneo all’interno della provincia, in quanto le Organizzazioni che hanno redatto tali Accordi agiscono su base provinciale).
Per quanto riguardail parametro “fascia territoriale”, in tutti i casi si è preferito utilizzare la zonizzazione preesistente (per esempio: le 25 ex Circoscrizioni nel caso Genova, la zonizzazione contenuta nello stradario nel caso di Chiavari).
Differisce il livello di segmentazione del territorio comunale: in provincia di Imperia, il comune del capoluogo è suddiviso in 2 aree. Allo stesso modo i Comuni della Provincia (Sanremo, Taggia e Ventimiglia) individuano due ambiti, non necessariamente contigui, all’interno del territorio comunale.
Maggiore è il dettaglio territoriale per i Comuni della provincia di Genova: 25 sono le zone del capoluogo (articolate in aree omogenee e quindi in fasce, per un totale di 60, ulteriormente dettagliate in subfasce); a Chiavari sono 8, articolate in fasce; a Rapallo 9.
L’articolazione territoriale è molto contenuta nello spezzino: nel capoluogo sono individuate 5 microzone, mentre ciascun Comune della provincia (Santo Stefano di Magra, Arcola ed Ortonovo) rappresenta un’unica zona omogenea.
A Savona sono previste 10 zone primarie, ad Albenga 8.
Per quanto riguarda il range di variazione del canone di locazione:
- In provincia di Genova e della Spezia è indicato un range di variazione, differenziato per zone sottozone e tipologie di immobili;
- In provincia di Savona, è definito il valore medio di mercato per un appartamento standard di 80 mq. Il valore corrente di locazione concordata è determinato per convenzione mediante fasce di oscillazione minima e massima per sottozona;
- In provincia di Imperia (dove ciascun Comune è articolato in 2 zone omogenee), è definito un valore unitario puntuale per ciascuna zona ed una fascia di oscillazione nella quale il canone minimo non può essere inferiore al canone massimo meno il 60%.
Per quanto riguarda il calcolo della consistenza delle unità immobiliari, si segnala il comune richiamo all’art. 13 della L. 1978/292 per il computo della superficie dell’unità immobiliare locata.
Costituiscono eccezione gli Accordi della provincia di Savona, che prevedono di sommare alla superficie effettiva calpestabile dell’appartamento i mq. delle superfici accessorie omogeneizzati in base ai coefficienti riportati nell’Accordo.
Per quanto riguarda, invece, i correttivi applicati alla superficie ai fini del calcolo del canone, si evidenziano delle differenze a livello provinciale.
In provincia di Genova, il Comune capoluogo e Chiavari optano per la seguente omogeneizzazione:
- Se l’unità immobiliare è inferiore a 45 mq., la superficie considerata ai fini del calcolo del canone sarà incrementata del 25% fino al limite di mq. 54;
- Se l’unità è compresa tra 45 e 60 mq, sarà incrementata del 15% fino al limite di mq. 67;
- Se è compresa tra 61 e 70 mq, sarà incrementata del 5% fino al limite di mq. 70;
- Se è maggiore di 100 mq., la superficie eccedente i 100 mq è ridotta del 30%.
Nel Comune di Rapallo, gli Accordi prevedono che l’adeguamento sia effettuato non sulla metratura ma sul canone unitario:
- Se l’unità immobiliare è inferiore o uguale a 60 mq., il canone viene aumentato del 10%;
- Se è inferiore o uguale a 40 mq, il canone viene incrementato del 20%.
Per tutti i Comuni della Provincia di Imperia, si evidenziano la “particolare vocazione turistica e le caratteristiche alloggiative”, che vengono utilizzate per giustificare la maggiorazione della superficie convenzionale: “se la superficie convenzionale risulti essere inferiore o pari a 60 mq., tale superficie sarà maggiorata della percentuale del 20%”.
In provincia della Spezia non sono previste maggiorazioni/decurtazioni rispetto alla superficie convenzionale.
In provincia di Savona, gli Accordi prevedono i seguenti correttivi:
- Fino a 50 mq: aumento del 25% col limite di mq. 57,50;
- Tra 50,1 mq e 70 mq: aumento del 15% col limite di mq 70;
Oltre i 90 mq: riduzione del 50% della parte eccedente i 90 mq.
 Accordi_Territoriali_prov_Genova.pdf | [Accordi Territoriali prov Genova] | 7589 kB |
| Accordi_Territoriali_prov_Imperia.pdf | [Accordi Territoriali prov Imperia] | 974 kB |
| Accordi_Territoriali_prov_LaSpezia.pdf | [Accordi Territoriali prov LaSpezia] | 633 kB |
| Accordi_Territoriali_prov_Savona.pdf | [Accordi Territoriali prov Savona] | 1373 kB |
