Canone concordato e canone di mercato
Metodologia
Le elaborazioni sono state effettuate per i 4 capoluoghi di Provincia, utilizzando i seguenti dati di base:
- Canone di locazione unitario di mercato (€/mq/mese), di fonte Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (OMI-AdE) relativi al I semestre 2013;
- Canone di locazione unitario concordato (€/mq/mese, di fonte Accordi Territoriali relativi al Comune ed alla fascia /sottofascia di riferimento;
- Consistenza dell’alloggio: i mq effettivi sono incrementati/decurtati nella proporzione indicata dall’Accordo Territoriale relativo al Comune in oggetto;
- Ambiti territoriali: sono state utilizzate le fasce contenute nell’Accordo territoriale del Comune considerato e le Zone OMI riportate dall’OMIsE nel sistema GEOPOI.
Si evidenzia che la perimetrazione non è mai collimante, e tale evidenza empirica costituisce un primo importante ostacolo alla significatività di questo tipo di elaborazioni.
Ciononostante, un’analisi di questo tipo costituisce un, seppur parziale, fondamento metodologico per suggerire il passaggio alla successiva elaborazione di tipo puntuale e sancirne, invece, l’attendibilità.
Sono state selezionate 4 zone tipo: centro storico, centro, semicentro e periferia. Per ciascuna zona, sono stati individuati i range di variazione del canone di mercato e concordato.
Nel caso del canone di mercato, il valore medio, calcolato come media aritmetica rispetto al range riportato dall’OMI, è stato corretto con due coefficienti:
- KS (coefficiente di stato), determinato in funzione delle specifiche caratteristiche estrinseche, intrinseche e tecnologiche degli immobili, verificate tramite sopralluogo diretto, con riferimento sia alla loro qualità sia allo stato di manutenzione. Il coefficiente KS, pertanto, tiene in considerazione elementi omogenei di caratteristiche, individuate secondo specifici sotto elementi, del complesso immobiliare.
- Coefficiente estrinseco (Ke): in funzione di accessibilità (ka), contesto Sociale (kc) e livello di servizi presenti nel quartiere ove è ubicato l’immobile (kl).
- Coefficiente intrinseco (Ki): in funzione di tipologia e stato di conservazione dei principali elementi costruttivi quali, ad esempio, struttura, copertura, tamponamenti e serramenti, etc.
- Coefficiente tecnologico (Kt): in funzione di tipologia e stato di conservazione dell’impianto di riscaldamento e degli altri confort quali, ad esempio, impianto idrico, elettrico, ascensore, etc.
Fatto pari a 100 il coefficiente relativo all’immobile medio, la variazione di KS è compresa tra ±30%, quindi tra 130 e 70.
- KM rappresenta il coefficiente di mercato ed è stato determinato mediante l’analisi e la messa a sistema degli elementi, congiunturali e tendenziali, che caratterizzano il mercato immobiliare (prezzi, numero di compravendite, dinamicità, etc.), desunti dai principali indicatori disponibili forniti dall’OMI-AdE e confrontati con quelli del mercato immobiliare di riferimento.
In questo caso, fatto 100 il coefficiente relativo al mercato medio ligure, scostamenti migliorativi o peggiorati si traducono in valori superiori (o inferiori a 100) per il Comune di riferimento, sulla base della successiva tabella:
Tabella 4: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo 2012. Fonte: OMIsE e nostre elaborazioni
Per il canone concordato, il range di variazione è quello riportato nella tabella allegata agli Accordi Territoriali per ciascun Comune, relativo alla fascia di riferimento.
Per ciascun capoluogo e per ciascuna fascia di riferimento, vengono indicati:
- Range di variazione del canone di mercato e del canone concordato unitario;
- Range di variazione del canone di mercato e del canone concordato per un appartamento di dimensioni tali da rientrare nelle fasce di adeguamento della metratura.
 Risultati_Comune_Genova.pdf | [Risultati_Comune_Genova] | 160 kB |
| Risultati Comune Imperia | [ ] | 143 kB |
| Risultati_Comune_Savona.pdf | [Risultati Comune Savona] | 164 kB |
| Risultati_Comune_Spezia | [Risultati Comune La Spezia] | 163 kB |
