N.9 - 7/2014 La locazione a canone concordato
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Il canone concordato è ancora uno strumento adeguato per rispondere alle rinnovate esigenze abitative? A valle di una ricerca condotta da ARRED S.p.A. per Regione Liguria, si è svolta una riunione con i rappresentanti delle principali Associazioni di categoria. In questo numero, i risultati, le conclusioni, le proposte e le critiche degli operatori. |
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Il parere degli operatori
Contributi dall’ incontro relativo all’ “Indagine sull'offerta regolamentata di edilizia residenziale in Liguria”, svoltasi a Genova, il 17 giugno 2014.
Riferimenti normativi e agevolazioni fiscali
Il canone concordato prevede che le Organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini stabiliscano, con appositi accordi, il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali, per favorire l’applicazione di canoni inferiori a quelli di libero mercato.
Gli elementi caratterizzanti degli Accordi Territoriali
La struttura degli Accordi territoriali verte essenzialmente sulla definizione di tre parametri: fasce territoriali omogenee; range di variazione del canone unitario; determinazione della superficie dell’unità immobiliare. Come sono applicati questi parametri nelle 4 Province?
Canone concordato e canone di mercato
Nonostante significative difficoltà metodologiche, il confronto tra i livelli del canone concordato, definito dagli Accordi territoriali, e il canone di mercato (confronto possibile solo a livello di singolo alloggio) offre spunti interessanti a livello statistico.
Conclusione prospettica
L’analisi della normativa e della Regolamentazione relativa al canone concordato hanno portato ad alcune considerazioni, ivi illustrate.
Conclusione prospettica
https://www.programmaurbano.it/numero-9/86-numero-9-del-21-07-2014/137-riferimenti_normativi-2.html#sigProGalleriaa0412bf7da
Dall’esame della normativa e della Regolamentazione relativa al canone concordato, sembrano potersi desumere alcuni elementi.
- Non vi sono criteri soggettivi per accedere, quale locatario, ai contratti a canone concordato: a livello regionale, non è fatta menzione dei criteri per accedere alla tipologia contrattuale “canone concordato” (né con riferimento a criteri soggettivi né reddituali). Le Linee guida della Regione Liguria subordinano l’accesso ai servizi dell’Agenzia per la casa (che promuove la stipula di contratti a canone concordato), nonché l’accesso al Fondo di Garanzia - sezione locazione ex art. 10 l.r. 38/2007, al possesso di “un reddito certo ed un valore ISEE–fsa del nucleo familiare compreso tra €10.250 e €30.600 (elevabili a €36.000 se il nucleo familiare è mono-componente) ed al non aver subito sfratti per “morosità” nei tre anni antecedenti”. Si rileva che, all’interno della Legge Regionale n. 38/2007, che rappresenta una evoluzione del concetto tradizionale dell’ERP, il canone concordato non viene annoverato tra gli interventi mirati a contrastare il disagio abitativo.
- Mancanza di chiarezza sulla persistenza futura dei benefici fiscali. Rispetto ai contratti di locazione liberi, due restano le differenze fondamentali:
- Durata: tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza o altri 3 previo accordo;
- Agevolazioni fiscali (riduzione dell’imponibile IRPEF, nel caso in cui non si scelga la cedolare secca; riduzione della cedolare secca; riduzione dell’imposta di registro e, per gli inquilini a basso reddito, detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi).
- La ratio fiscale del canone concordato risiede proprio nel fatto di compensare l’affitto più basso per il proprietario con agevolazioni fiscali che rendano appetibile il ricorso a questo tipo di contratto.
- Le fasce di oscillazione del canone concordato sono di solito decisamente ampie. Tale fatto, unito alle possibilità di variazione del canone in base alla presenza di elementi caratterizzanti dell’immobile, all’essere completamente o parzialmente arredato, all’essere vincolato dalla Soprintendenza, fa sì che, nell’attuale situazione di mercato, vi sia una parziale sovrapposizione tra canone di mercato e canone concordato.
- Il criterio di determinazione della consistenza degli alloggi differisce tra le Province e, soprattutto, non vi è una armonizzazione dei coefficienti mercantili e dei criteri utilizzati per omogeneizzare le superfici accessorie (poggioli, balconi, posti auto, box, etc). É generalizzato, con la sola eccezione della provincia di Savona, il riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.
Analogamente, sempre con l’eccezione della provincia di Savona, debbono considerarsi recepite le “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato immobiliare”, redatte (coerentemente con il citato DPR 1998, n° 38) dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) per definire le regole per calcolare la superficie di un immobile a destinazione residenziale, relativamente alla Superficie commerciale ed alla Superficie utile.
- Gli elementi caratterizzanti che influiscono sulla determinazione del canone sono diversi tra le Province e, soprattutto, incompleti rispetto a quelli ordinariamente considerati per la determinazione del valore di mercato di un immobile. A tal fine, è sufficiente comparare il livello di affinamento della “Scheda di rilevazione dati” delle caratteristiche estrinseche, intrinseche e localizzative (finalizzate a definire il valore di mercato) con quella relativa agli Elementi caratteristici (che concorrono a determinare il canone di locazione). Costituiscono parziale eccezione gli Accordi della Provincia di Imperia e Sanremo, che recepiscono molti degli elementi relativi alle caratteristiche intrinseche, estrinseche e localizzative riportate nella scheda per il calcolo del valore di mercato puntuale.
Oltre alla numerosità, deve essere considerata si considera anche l’incidenza percentuale nella determinazione del valore (un box, o un impianto termico efficiente è molto più importante, e quindi incide di più sul valore di mercato finale, rispetto alla presenza dell’impianto videofonico, ad esempio), mentre per gli “elementi caratteristici” conta il numero, o, addirittura l’intervallo (tra 5 e 8 elementi, ad esempio). Costituisce parziale eccezione la provincia di Imperia, dove per (alcune) specifiche caratteristiche sono previsti coefficienti in detrazione/aumento.
A conclusione del lavoro, come già evidenziato nella fase intermedia, si segnala l’opportunità di una azione regionale di coordinamento delle iniziative (su base provinciale) delle Associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
L’omogeneizzazione dei fattori caratterizzanti gli Accordi e l’eventuale previsione di un fondo a tutela della cosiddetta “morosità incolpevole” degli inquilini potrebbe costituire, da un lato, un ulteriore incentivo per i proprietari al ricorso al canone concordato, dall’altro, la possibilità di una ulteriore riduzione dei canoni, a fronte della certezza dell’introito.
 Schede_calcolo_canone.pdf | [Schede calcolo canone] | 462 kB |
