Prezzo di cessione e prezzo di mercato: l’indagine tramite questionario
Analisi dei criteri di determinazione dei prezzi di vendita
Come detto più diffusamente al paragrafo relativo all’inquadramento normativo, la Legge Regionale 3 dicembre 2007 n. 38, “Organizzazione dell'intervento regionale nel settore abitativo”, prevede, all’art 23, comma 3 che la Giunta Regionale adotti uno schema di atto convenzionale determinando in particolare (comma 3) il costo degli alloggi ed il “prezzo di cessione convenzionato commisurato al piano finanziario dell'intervento“ (sub f).
Al fine di indagare tale costo, è stata predisposta una tabella, riportata di seguito, dove, per ogni intervento, sono indicati:
- Localizzazione;
- Soggetto attuatore;
- Breve descrizione dell’intervento;
- Anno della convenzione;
- N° alloggi;
- Stato attuale;
- Prezzo (€/mq) di cessione.
I dati riportati in questa tabella sono sia di fonte Comunale, che Abitcoop Liguria.
L’attività di reperimento dei dati si è protratta per oltre un anno, con un tasso di rispondenza molto limitato da parte dei Comuni, sia per la frammentazione dei soggetti preposti a fornire le informazioni, sia per la mancanza di un centro nel quale fossero disponibili tutti i dati relativi agli interventi (sia nella loro configurazione originaria, sia nella loro successiva evoluzione).
Si è, inoltre rilevato che spesso gli interventi di edilizia convenzionata sono parte di interventi di edilizia residenziale più ampi e comprendono sia altre forme di ERS sia edilizia libera, per cui può risultare non immediato estrapolare i dati relativi alla sola edilizia convenzionata.
Quello che si rileva è la mancanza, a livello regionale, di un punto di raccolta cui far confluire i flussi informativi relativi agli interventi di edilizia convenzionata e la conseguente mancanza di un quadro globale degli interventi in atto sul territorio.
Si evidenzia, quindi, la necessità di un data room aggiornato (ed aggiornabile mediante un sistema di password) con la mappatura in ambiente GIS degli interventi sul territorio.
A tale mappatura occorrerà associare gli elementi minimi che sono stati ottenuti con il lavoro di indagine e che sono riportati nella seguente tabella in allegato.
Si nota un’estrema variabilità dei prezzi di vendita unitari (si va da €1.740 a Sarzana, in località Caponesto a €4.500, ad Albissola Marina in Via Isola).
Per procedere ad una ragionata comparazione del prezzo di cessione dell’edilizia convenzionata con quello di mercato, si sono isolati i dati di fonte Abitcoop e, tramite interviste mirate, si è scomposto il costo di cessioni nelle componenti principali:
- Costo di costruzione;
- Spese tecniche;
- Valore dell'area;
- Oneri di urbanizzazione;
- Oneri finanziari;
- Eventuale Fee Cooperativa.
Al fine di evidenziare la diversa incidenza percentuale per intervento e per area territoriale.
Solo per questi interventi, è stata effettuata una comparazione con il valore di mercato di fonte OMISe e riferito al I semestre 2013.
Si premette che, laddove l’intervento di edilizia convenzionata sia previsto all’interno di un intervento più complesso (è il caso di Imperia Bardellini, dove su un intervento di 11 alloggi, 9 sono di edilizia convenzionata e 2 di Social housing a canone moderato; di Imperia Caramagna, dove, su un intervento di 22 alloggi, 12 sono di edilizia libera, 7 di edilizia convenzionata e 3 di ERP; di Sarzana Via Muccini, dove su un intervento di 140 alloggi, 57 sono di edilizia libera, 50 di edilizia convenzionata e 33 canone moderato), il prezzo di vendita unitario espresso in €/mq è riferito ai soli alloggi convenzionati e che l'incidenza percentuale per componente è, invece, da riferirsi all’intervento nel suo complesso.
La componente più significativa del valore di cessione in termini percentuali è sempre il costo di costruzione, ma la sua incidenza varia dal 42% al 76%.
La seconda componente è il valore dell’area, con un’incidenza compresa tra il 5% circa e il 31%, con la puntualizzazione che l’incidenza del valore dell’area non segue le logiche di mercato ma è sensibilmente minore laddove i progetti siano di iniziativa comunale.
Proprio la messa a disposizione di un’area a condizioni di favore, giustificate con il perseguimento dell’obiettivo di soddisfare un’esigenza abitativa non risolvibile con il ricorso al libero mercato, è l’elemento dirimente che può consentire il sostanziale abbattimento del prezzo di cessione del bene.
Elevata anche la variabilità degli oneri di urbanizzazione, compresi tra il 5% ed il 14%.
Più modeste le oscillazioni per le spese tecniche (tra il 10 e il 15%, come peraltro avvallato dalla prassi) e ancora più contenute quelle relative agli oneri finanziari (tra poco meno del 2% ed il 3%).
In nessun caso è stato valorizzato il fee della Cooperativa.
Il dettaglio, relativo all’incidenza percentuale delle singole voci che compongono il prezzo di cessione, risulta dalla precedente tabella e dai successivi grafici.
Già la lettura dei dati, espressi in termini percentuali, evidenzia come la variabile principe sulla quale il pubblico può significativamente influire sia il valore dell’area.
Tale constatazione si apprezza più agevolmente dalla successiva elaborazione, in cui, per ciascun intervento, le singole componenti del valore di cessione sono espresse in termini assoluti. Per ciascuna viene calcolato il valore massimo, medio, minimo e la deviazione standard.
Tabella 32- Scomposizione del costo di cessione nelle componenti principali in termini assoluti Media, massimo, minimo e deviazione standard. Fonte: Nostre elaborazioni su dati ABITCOOP. Anni diversi.
Pur con l’avvertenza che la numerosità del campione osservato inficia la significatività dei dati, si evidenzia che il valore dell’area è la componente con la maggiore deviazione standard, ovvero con la maggior dispersione attorno al valore medio.
Segue il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.
La leva a disposizione del soggetto pubblico per ridurre i costi dell’abitare (ascrivibile alle aree ed agli oneri di urbanizzazione) incide, mediamente, per il 26%, con un minimo del 10% ed un massimo del 44%.
Procedendo ad una comparazione con i valori di mercato, si rimarca che il prezzo di cessione è quasi sempre ricompreso (con le eccezioni di Imperia Caramagna, Sarzana e Stella), nel range di oscillazione previsto da OMIsE per la tipologia “Abitazioni civili”, come da successiva tabella 33, corredata dai valori puntali e dalla successiva tabella 33bis, che evidenzia gli interventi con valore di cessione unitario inferiore alle tipologie OMisE (abitazioni civili ed abitazioni economiche, laddove presenti).
Tabella 33 – Prezzo unitario di cessione degli interventi di edilizia convenzionata e dati OMIsE. Fonte: ABITCOOP ed OMIsE. Anno 2013.
Tabella 33 bis – Prezzo unitario di cessione degli interventi di edilizia convenzionata e dati OMIsE. Fonte: nostre elaborazioni su dati ABITCOOP ed OMIsE. Anno 2013.
 Analisi_criteri_determinazione_prezzi_tab30.pdf | [Analisi dei criteri per la determinazione dei prezzi] | 137 kB |
