Le fonti normative

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Edilizia Convenzionata in Liguria

Le principali fonti normative relative all’edilizia convenzionata sono essenzialmente e seguenti.

• Legge Regionale 3 dicembre 2007 n. 38, “Organizzazione dell'intervento regionale nel settore abitativo”;
• Deliberazione Consiglio Regionale 28 aprile 2009 n. 9, (Programma quadriennale regionale 2008‐2011 per l'edilizia residenziale. Legge regionale 3 dicembre 2007, n. 38, articolo 5 (in particolare Allegati A ed F alla Deliberazione);
• Schema di atto convenzionale con il Comune, adottato dalla Giunta Regionale ai sensi del comma 3, art. 23 della L.R.38/2007.

La Legge Regionale 3 dicembre 2007 n. 38, “Organizzazione dell'intervento regionale nel settore abitativo”, prevede, all’art 23, per la realizzazione degli interventi di edilizia sovvenzionata, agevolata e convenzionata, che gli operatori “stipulino un atto convenzionale con il Comune” (comma 2).

La Giunta Regionale adotta uno schema di atto convenzionale determinando in particolare (comma 3):

• La natura del servizio abitativo e gli elementi che lo compongono;
• Gli obblighi di servizio degli operatori, ivi compreso l’impegno di cui all’articolo 7, comma 3, nonché l’obbligo di predisposizione di apposito piano finanziario dell’intervento e la relativa rendicontazione;
• La durata del vincolo di destinazione sull’immobile;
• Le caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
• Il costo degli alloggi;
• Le modalità di determinazione del canone di locazione o del prezzo di cessione convenzionato commisurato al piano finanziario dell'intervento, all'entità delle compensazioni dell’onere del servizio, ai costi di gestione e al rendimento dell'investimento;
• Le modalità di calcolo del prezzo di cessione degli alloggi una volta concluso il periodo della locazione a termine, nei casi di proprietà differita;
• Le modalità di calcolo del prezzo di cessione degli interi immobili o dei singoli alloggi, nei casi di alloggi in locazione, prima della scadenza dell’atto convenzionale sempre che l’acquirente si impegni a rispettare tutti i vincoli assunti per il periodo che ancora intercorre fino alla scadenza della convenzione stessa;
• Idonee forme di garanzia finanziaria per il rispetto degli obblighi convenzionali;
• La disciplina dei criteri di selezione e verifica dei requisiti dei conduttori;
• L'obbligo di sostituire, entro sei mesi dalla cessazione della locazione precedente, in caso di disdetta dei contratti di locazione, i precedenti conduttori con altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’articolo 24, salvo eventuale proroga del Comune su richiesta motivata del richiedente;
• Le sanzioni previste per la violazione della convenzione.

In base all’art. 22 della L.R. 38/2007, la Giunta Regionale (allegato F del PQR) ha regolamentato un nuovo sistema per la determinazione dei costi degli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata, convenzionata - agevolata, i cui contenuti essenziali sono i seguenti.

• Sostituzione del concetto di costo massimo ammissibile con quello di costo riconoscibile (“Con cadenza biennale o qualora ritenuto opportuno, la Giunta regionale, ai sensi dell’articolo 22 della l.r. 38/07, precisa i costi riconoscibili e adegua i criteri di definizione dei costi massimi per ogni tipologia di intervento”). Il sistema precedente era basato sulla definizione di un costo massimo ammissibile per un metro quadrato di superficie costruita o recuperata, determinato da un complesso sistema parametrico che non teneva conto dell'effettivo costo delle lavorazioni da eseguire. Il nuovo sistema introduce un riferimento oggettivo, rappresentato dal costo unitario della singola lavorazione rapportato alle quantità effettive che devono essere realizzate. Viene assunto a riferimento il prezzo medio delle lavorazioni come determinato dal Prezzario della Camera di Commercio;
• Superamento dei Quadri Tecnici Economici (Qte) previsti dalla normativa statale quale strumento per la determinazione del costo dell'intervento e del contributo massimo ammissibile. Per quanto concerne gli interventi realizzati in regime di edilizia agevolata‐convenzionata il Quadro Tecnico Economico viene sostituito dal computo metrico estimativo per consentire, anche in questo caso, l'utilizzo di uno strumento già previsto per la definizione del costo dell'intervento;
• Introduzione di indirizzi operativi volti a garantire la qualità degli interventi ed a contenere i costi di costruzione. Pur trattandosi di edilizia di carattere Sociale è necessario che venga garantita la qualità dell'intervento attraverso l'adozione di soluzioni progettuali adeguate e di materiali e tecniche costruttive capaci sia di contenere i costi di realizzazione sia di ridurre quelli di manutenzione e di gestione.

Ad ogni livello di approfondimento progettuale deve corrispondere un equivalente livello di determinazione dei costi complessivi: costo di costruzione + costi degli oneri aggiuntivi (somme a disposizione).

Il quadro economico di preventivazione rapida rappresenta lo strumento che determina preliminarmente (progetto preliminare) il costo complessivo di programma (somma del costo di costruzione e dei costi degli oneri aggiuntivi).

In fase di progetto definitivo e/o esecutivo i relativi costi complessivi sono determinati da:

• Il computo metrico estimativo che definisce il costo di costruzione;
• L’insieme degli oneri aggiuntivi che sono determinati in ragione del livello di maturazione raggiunto dalle singole attività che compongono suddetto costo aggiuntivo.

A conclusione dell’intervento (costo a saldo) la spesa effettivamente sostenuta è determinata dalla compilazione del quadro economico finale.

Insieme al costo dei lavori (costo riconoscibile di costruzione - CRC), concorrono alla determinazione dei sopraccitati costi le seguenti voci (oneri aggiuntivi):

• Acquisizione aree e/o immobili;
• Allacciamenti ai pubblici servizi;
• Oneri di urbanizzazione;
• Spese tecniche e gestionali;
• Consulenze di tipo specialistico;
• Imprevisti;
• Oneri finanziari;
• Spese di commercializzazione.

In fase preliminare, la spesa riconoscibile per gli oneri accessori può essere preventivata come segue:

• Acquisizione aree e/o immobili: entro il 25% del CRC nel caso di nuova costruzione, mentre per il recupero è determinato in riferimento ai prezzi medi della zona in cui si opera;
• Allacciamenti ai pubblici servizi: entro il 3% del CRC;
• Oneri di urbanizzazione: entro il 20% del CRC in caso di nuova costruzione e del 10% in caso di recupero;
• Spese tecniche e gestionali: entro il 20% del CRC;
• Consulenze di tipo specialistico: entro il 1,5% del CRC in caso di nuova costruzione e il 2% in caso di recupero;
• Imprevisti: entro il 5% del CRC;
• Oneri finanziari: entro il 5% del CRC;
• Spese di commercializzazione: entro il 6% del CRC.

L’Allegato F al Programma quadriennale regionale 2008 - 2011 per l'edilizia residenziale “Caratteristiche ed entità dei cofinanziamenti massimi. Superfici e Costi riconoscibili di riferimento” stabilisce inoltre quanto segue.

1) Limiti alle superfici riconoscibili:

La Superficie Utile Riconoscibile (SUR) ai fini del cofinanziamento regionale è quella ritenuta adeguata, in termini prestazionali, a ospitare un determinato numero di persone che compongono il nucleo familiare.

La superficie complessiva riconoscibile (SCR) da utilizzare per la determinazione del costo riconoscibile dell’intervento da ammettere a cofinanziamento regionale non dovrà essere superiore alla formula seguente:

SCR = SUR + 0,60 di SNR

Dove SNR (Superficie non residenziale) = Max 45% SUR

2) Costo riconoscibile unitario

I costi riconoscibili unitari sono fissati in funzione della classe di appartenenza del Comune richiedente.

I Comuni del territorio regionale sono suddivisi in relazione alla loro classe di appartenenza:

• Classe A: Comuni ad alta problematicità abitativa
• Classe B: Comuni a media problematicità abitativa
• Classe C: altri Comuni non rientranti nelle Classi A e B

I beneficiari degli interventi di edilizia convenzionata debbono presentare, ai sensi dell’art.24 della L.R. 38/2007:

• Caratteristiche non reddituali

-        cittadinanza italiana o di un Paese che aderisce all’Unione europea oppure cittadinanza di Paesi che non aderiscono all’Unione europea, in regola con le vigenti norme in materia di immigrazione;

-        residenza anche tenendo conto della decorrenza della stessa, o attività lavorativa in un Comune della Regione ovvero essere cittadini italiani residenti all’estero che intendono rientrare in Italia.

• Caratteristiche reddituali

-        limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili;

-        situazione economica del nucleo familiare, calcolata secondo i criteri stabiliti dal decreto legislativo 31 marzo 1998 n. 109, non superiore al limite massimo stabilito dalla Giunta Regionale;

-        assenza di precedenti assegnazioni in proprietà o in locazione di alloggi realizzati con contributo pubblico o di precedenti finanziamenti agevolati in qualunque forma concessi dallo Stato o da Enti pubblici, salvo che l’alloggio non sia più utilizzabile senza aver dato luogo a indennizzo o a risarcimento del danno. Tale requisito non è richiesto per i soggetti già membri di nuclei familiari che hanno fruito di contributi o finanziamenti per l’abitazione rimasta in proprietà ad altro membro del nucleo familiare originario.